[프롤로그: 서울의 금싸라기 땅]
우리나라의 많은 사람들이 부동산에 관심을 가지고 있는 만큼 이런 주제를 살펴보는 것은 매우 의미가 있는 일이라고 본다. 과거를 알고 현재를 보는 것은 매우 중요한 학습의 방법이고 다음을 내다볼 수 있는 힘을 가지는데 도움이 되기 때문이다. 그래서 누구나 알고 있지만 그래서 쉽게 잊혀지기도 하는 우리 주위에 있는, 또는 우리 주위에 있었던 금싸리기 땅들이 어떻게 변모했고, 개발되었는지 알아볼 필요가 있다.
그 방법은 매우 간단하다. 인터넷에서 “서울의 금싸라기 땅”이라는 검색어를 입력하고 그 검색 결과를 하나 둘 정리해가는 방식으로도 충분하다. 그리고 과거 서울의 금싸라기 땅이라고 불리었던 장소들에 대한 뉴스기사도 검색할 수 있다. 현재는 그 땅들이 어떻게 개발되었는지, 얼마나 높은 가치로 평가받는지 등을 확인할 수도 있다. 그리고 남아 있는 금싸라기 땅들을 통해 앞으로 이 장소들이 어떻게 변하게 될지, 얼마나 비싸게 거래 될 것인지 등에 대해서도 대략 가늠해 볼 수도 있을 것이다.
기회는 언제나 존재한다. 다만 그 기회는 준비하는 자에게 더 가까이 있다는 사실을 모두가 알지 못하기 때문에 누군가는 그 기회를 자기의 것으로 만들기도 하지만 다른 누군가는 자신에게 기회가 돌아 오지 않았다고 생각하게 될 뿐이다. 특히 요즘과 같이 부동산 시장의 한치앞을 내다보기 어려운 경우는 이러한 준비가 더욱더 중요할 것으로 보인다.
[참고: 서울의 금싸라기 땅 시리즈]
▶ [서울의 금싸라기 땅] 대우건설, 동작구 노량진 본동 부지
▶ [서울의 금싸라기 땅 ] 경복궁과 인사동 사이, 한진그룹 소유 송현동 부지
[서울의 금싸라기 땅] 여의도의 파크원 부지
[서울의 금싸라기 땅] 서초동의 롯데칠성 부지
[서울의 금싸라기 땅] 광화문 신문로의 유령빌딩 부지
[서울의 금싸라기 땅] 현대자동차의 뚝섬 부지
[서울의 금싸라기 땅] 서울숲이 내 집 앞 마당?? 성수동 서울숲 부영호텔 부지
[서울의 금싸라기 땅] 부영 용산 아세아파트 부지(한강대교 북단)
여의도 순복음교회가 소유한 여의도 성모병원 옆 주차장 부지
노량진 수산시장 현대화 사업과 연계 가능성도 있지 않을까?
1. 코로나 19로 인해 드러나버리게 된 금싸라기 땅
엊그제 뉴스를 통해 여의도 순복음 교회가 지난달 임시 운영위원회를 열어 12.6월 한국자산관리공사로부터 600억원에 매입한 '영등포구 여의도동 61-1 부지'를 매각하는 안건을 통과시켰다는 내용이 보도되었다.
우리나라에서 가장 유명하고 큰 규모의 교회에서 보유 토지를 매각하는 이유는 코로나19이 장기화에 따라 교회 운영자금이 부족하여 재원을 마련하기 위해 불가피하게 보유 자산까지 매각해야할 어려움에 처했기 때문이다. 코로나 장기화로 인해서 엄청난 신도들을 보유한 여의도 순복음 교회마저도 헌금 등 만으로는 운영하기 어려운 상황이 되어버렸다는 설명이다.
코로나로 인한 어려움은 요즘 일상 듣는 뉴스이지만 이 뉴스의 내용은 매우 흥로운 사실이 몇가지 있다. 먼저 매각 대상인 토지의 위치가 여의도에 소재한 땅이라는 점이다. 그리고 이 땅은 현재 주차장으로 사용되고 있어 만약 개발이 된다면 매우 신속하게 이루어질 수도 있다는 점이다. 그리고 무엇보다 이 땅의 위치는 정말 금싸라기 땅이라고 불릴만큼 매력적인 곳에 위치한다는 점이다.
그간 알려지지 않았던 금싸라기 땅이었다. 만약 코로나19 사태가 발생하지 않았고 여의도 순복음교회가 재정난이 심해지지 않았다면 어쩌면 계속 드러나지 않았던 땅이었을 수도 있다. 다만 시기적으로 묘한 것은 그간 이 땅은 개발제한구역으로 묶여 있었다가 올해 그 개발제한규제가 해제되었고 그 직후 여의도 순복음교회가 매물로 내놓았다는 점인데, 어쨌든 관심을 가지고 지켜볼 만한 금싸라기 땅임에는 분명하다.
[관련 기사]
'재정난' 순복음교회, 여의도 미개발 '알짜 땅' 매물로
2. 여의도 리첸시아 옆, 성모병원 사이의 매우 놀라운 입지
여의도 순복음교회가 매물로 내놓은 부지는 여의도 성모병원과 금호리첸시아 주상복합 사이에 위치해 있는 며, 8264㎡ 규모(약 2,500평)의 부지로 현재는 주차장 용도로 사용되고 있다. 아래 네이버 지도에서 위치를 검색하여 위성지도로 살펴보면 붉은색 테두리로 표시된 부지인데, 현재 동 부지가 주차장으로 사용되고 있음을 알 수 있다.
여의도 구석에 이런 부지가 주차장으로 놀리고 있다는 점이 흥미롭다. 그런데 더욱 관심을 가질 수 밖에 없는 이유는 아래 사진을 통해 확인할 수 있듯이 그 위치가 여의도 동쪽 끝으로 63빌딩이 위치한 구역에서 아래로는 가톨릭대학교 여의도 성모병원 옆, 그리고 동시에 금호리첸시아 아파트 옆에 위치하고 있다는 점이다. 길 하나를 건너면 여의도 시범아파트 단지가 있고, 이 위치는 여의도 동쪽끝에 위치한 만큼 한강과의 접근도 용이한 위치로 볼 수 있다. 정말 엄청난 입지라고 평가할 수 있다.
이런 알짜배기 땅이 매물로 나온 만큼 부동산 시장에서의 관심도 높다고 알려졌다. 아직 구체적인 협상이 이루어지고 있는 것은 아닌 것으로 보이지만 시장에서는 평당 1억원 수준으로 계산하여 2700억~2750억원까지 금액을 제시할 수 있을 것으로 알려졌는데, 순복음교회가 12년 당시 600억원에 매입하였던 점을 고려한다면 8년 만에 2000억원 이상의 차익을 얻게 되는 셈이다. 여의도 순복음교회는 왠만한 부동산 전문투자자들보다 더 좋은 수익을 얻을 수 있게 된 상황이다.
3. 서울시, 해당 부지에 대한 신중한 개발계획 마련 요구
다만 이 금싸라기 땅이 실제로 빛을 보기 위해서 몇 가지 문제점도 존재한다. 무엇보다 중요한 난관은 서울시로부터 토지 개발에 대한 검토를 통과해야한다는 점이다. 서울시는 순복음교회 보유 부지의 개발에 있어서 계획적인 개발이 필요하다고 판단하고 과거 동 부지에 대한 개발제한 규제가 실효되기 직전인 올해 6월 해당 부지를 지구단위계획구역으로 지정했기 때문이다.
서울시는 동 부지에 대한 규제 실효로 인하여 원칙적으로 개발은 가능해졌지만 현재 2종 일반주거지역인 용도지역을 변경을 위해서는 개발의 당위성을 면밀해 검토해봐야 한다는 입장이며 향후 동 토지를 매입하게 되는 장래 매입자가 동 부지에 대한 개발계획을 가져오면 다시 검토를 할 것이라고 설명하고 있다. 즉, 서울시의 의사가 가장 중요한 것인데 아직은 어떤 것도 정해진 바가 없고 서울시도 동 부지가 재개발 제한으로 논란이 되고 있는 여의도에 입지한 만큼 신중한 입장을 가지고 있다는 점이다.
서울시는 그동안 부동산 개발에 매우 신중한 입장을 가져왔고, 그만큼 서울시의 권한은 막강하다. 실례로 이전에 포스팅했던 또 다른 서울시내 금싸라기 땅이었던 '경복궁 옆 한진그룹의 송현동 부지'의 경우 여러 가지 논의가 이루어 졌는데, 결과적으로 토지 개발에 대한 상당한 제약으로 사실상 민간 기업들의 투자가 쉽지 않았고 서울시가 이 땅에 대한 매수를 희망하면서 실제로 한진그룹도 서울시에 이 금싸라기땅을 매각할 수 밖에 없게된 경우가 있었다.
4. 동일한 규모의 LH부지와 맞닿아 있는 점도 주목해야
문제는 또 있다. 순복음교회 소유 부지와 맞닿은 한국토지주택공사(LH) 소유 부지(약 8200㎡)와 맞닿아 있다는 점이다. 다시 아래 순복음교회 보유 토지 지도를 보면, 붉은색 테두리가 순복음교회 소유 부지인데, 아래쪽에 거의 비슷한 규모의 공원처럼 보유는 공유지는 LH 소유의 부지다. 이 땅도 동일하게 기존에 개발제한 규제가 있었다가 올 6월에 규제가 소멸되면서 개발의 기회를 열려있으나 아직까지 구체적인 계획이 드러나지는 않고 있다.
따라서 여의도순복음 교회 부지를 개발하는 것이 쉽지 않을 것이라는 관측도 있다. 이 토지가 확실하게 빛을 보기 위해서는 LH부지도 함께 개발하는 것이 좋은데 LH는 아직 어떤 움직임도 보이고 있지 않기 때문이 사실상 반쪽짜리 땅이 될 수 있기 때문이다.
그런데 LH부지는 다양한 관점에서 해석할 필요가 있다고 보인다. 다시말해, 여의도 순복음교회 부지의 매각 계획이 구체화 된 시점에서 가장 유력한 매입의사를 밝힐 주체가 LH가 될 수도 있다는 점이다. 이번 정부에서 부동산 공급에 대한 대책 마련이 매우 분주하고 국민들의 기대와 실망이 높은 가운데서 공공임대에 대한 대책이 최근 가장 중요하게 다뤄지고 있는데 사실상 입지가 괜찮은 제대로된 공급계획은 없는 상황이다. 따라서 LH가 이 부지의 매입에 관심을 가질 수도 있을 것이라고 예상해 볼 수 있다.
그리고 적어도 LH도 보유 부지에 대한 매각을 검토할 가능성이 있다. 가령 순복음교회 부지를 매입하는 투자자가 있다면 당연히 LH 부지에 대한 관심도 분명히 있을 것이고 LH측에 의사를 확인하게 될 것은 당연하다. 그리고 이 부지가 함께 개발될 수 있어야 부동산 가치에 있어서 더욱 좋은 평가를 받을 수 있고 서울시에서 요구하는 개발계획의 당위성 등에 있어서도 설득력 있는 계획을 마련할 수 있을 것이기 때문이다.
5. 노량진 수산시장 현대화 사업과의 연계성에 주목!
여의도 순복음교회 부지의 가치를 극대화 할 수 있는 포인트는 향후 노량진 수산시장의 현대화 사업과의 연계성에 있다. 지금까지 위에서 살펴본 내용은 그 입지 자체에 주목한 것이지만 노량진과의 연계되는 점은 그 입지에 플러스 알파가 되는 부분으로 어쩌면 충분히 가능한 부분이 아닐까 예상해본다.
일단 아래 사진을 보면 노량진 수산시장 현대화 사업과 관련하여 과거 노량진 수산시장에서 여의도로 넘어올 수 있는 육교 건립 계획이 있었다는 점을 확인 할 수 있다. 노량진 수산시장의 현대화 사업은 7년도 전에 발표된 사업인데 아직까지 추진 중이며 다행히 최근에서야 구 수산시장 건물을 철거하고 재진행되는 모습이다. 따라서 지금 단계에서 1~2년 정도 뒤에는 구체적인 노량진 수산시장 현대화 사업 계획이 마련되어 추진 될 것이므로 해당 육교 건립을 위한 계획도 구체화 되어야 하는 상황이다.
[관련 기사]
서울 노량진 수산시장~여의도 육교 생긴다(13.2월)
6. 노량진 수산시장에서 여의도와 연결되는 육교 설치 계획
아래 당시 발표된 노량진 수산시장 현대화 사업 조감도를 보면 노량진 수산시장에서 여의도와 연결되는 육교 2개가 보인다. 이는 노량진이 기본적으로 입지가 좋음에도 여의도와 접근성이 매우 떨어진다는 단점을 보완하기 위해서 반드시 실현해야하는 필수 과제중 하나로 평가된다. 특히나 노량진 수산시장 현대화가 되면 해당 건물안에 다양한 편의시설 및 레져 시설 등의 만들어지는데 사람들의 접근성 강화를 위해서 그리고 한강접근성 편의를 위해서도 노량진 수산시장에서 여의도로 접근통로를 마련하는 것은 매우 중요한 이슈가 된다.
그렇다면 이 육교가 설치될 위치를 한번 가늠해볼 필요가 있다. 그래서 노량진 수산시장에서 여의도쪽을 바라본 아래의 사진을 보면 가장 직선상으로 보이는 건물이 바로 여의도 리첸시아 건물이다. 그리고 리첸시아 바로 옆이 지금 매물로 나오게 된 여의도 순복음교회 주차장 부지가 된다.
7. 이 금싸리기 땅은 누가 매수할까? 수협도 가능하지 않을까?
노량진에서 여의도를 연결하는 육교의 개발 가능성을 고려한다면 또 다른 관점에서 여의도 순복음교회 부지가 정말 금싸라기 땅이라고 평가할 수 있다고 본다. 그리고 과연 이 땅을 누가 사게 될지에 대해서 한가지 추가적인 대안도 생각해 볼 수 있게 된다.
위에서 순복음교회 부지 바로 옆에 LH 소유 부지가 있기 때문에 LH가 순복음교회 부지에 관심을 가질 수도 있다고 예상을 했다. 그런데 추가적으로 노량진 수산시장 현대화 사업을 추진중인 수협이 될 수도 있지 않을까 하는 생각도 해보게 된다. 분명 입지를 고려했을때 상당한 시너지를 낼 수 있는 것은 노량진과의 연계성이기 때문이다. 어쨌든 앞으로 관심을 가져볼 만한 흥미로운 또 다른 금싸라기 땅을 알게 되었다.
오늘도 내일도 행복하시길 바랍니다 ~ ^^
Most folks are as happy as they make up their minds to be. (Abraham Lincoln)
