지역주택조합의 구조적 어려움
01 말도 많고 탈도 더 많은 지역주택조합
지역주택조합에 대한 인식은 좋지 않은 것이 사실이다. 지역주택조합은 원수한테나 추천하는 것이라는 표현이 정말 현실적이라는 평가도 과언은 아닐 것 같다. 그럼 왜 지역주택조합이 어려울까? 다양한 문제가 있지만 가장 표면적으로 문제가 되고 상당한 시간이 걸리는 부분은 사업계획 승인을 받기 위해 사업대상부지의 토지를 95% 매입해야하는 점이다. 결국에는 돈문제인데 원주민은 최대한 높이 받으려고 하고 매입하려는 지역주태구조합은 최대한 낮은 가격에 매입해야 사업성에 조금이라도 유리하기 때문에 진척이 되기 어려운 것이 구조적인 문제다. 특히나, 전략적으로 95%라는 정해진 숫자에 가까워 질수록 매입가격이 올라간다는 것이 당연한 순리라고 할 수 있기 때문에 토지를 매각해야하는 입장에서는 더 기다릴 수록 이득이 될 수 밖에 없다. 그래서 굳이 먼저 팔 이유는 없고 이로 인해 지역주택조합의 당초 계획은 지연되는게 당연한 상황일 수 밖에 없다.
그런데 정말 그럴까? 사실 궁금했던 부분인데, 단정적으로 말할 수는 없지만 이런 사례에 해당하는 거래를 찾게 되어서 참고차 살펴보게 되었다.
02 본동 한강지역주택조합 사례 찾아보기
일단 대상이 되는 지역주택조합 사업은 동작구 본동 한강지역주택조합 사업이고 해당 사업부지는 9호선 노들역 5번출구부터 본동 삼성래미안 까지 이르는 구역을 대상으로 한다. 이미 해당 조합이 설립된 것은 수년 전이고 조합원 구성도 마쳤다는 것이 알려진 사실이다. 현재는 해당 사업부지 토지 매입이 계속 진행되고 있는데 아직 95% 매입은 달성하지 못해 사업승인은 받지 못한 상태다.
일단 20년 중 해당 사업 부지내 부동산 매입 관련 내역 자료를 평단가로 보면 대략 4천만원 선에서 거래가 되었다.
그리고 21년도를 보면 눈에 띄게 평당 거래가격이 5천만원대로 상승한 것을 확인할 수 있다.
23년도가 되면 거래수가 많지는 않은데 평당 6천만원 이상에서 거래가 이루어진 것을 확인 할 수 있다. 23년도에 거래가 별로 없는 점을 어떻게 해석해야할지는 불분명하진 만 그간 거래 건 수를 보면 95%까지는 아니지만 상당히 진행이 되었을 것이라는 점은 예상할 수 있다.
03 시간이 지날 수록 높아지는 거래가격과 불안해지는 사업성
그리고 거래가격 상승을 명확히 확인 할 수 있는 대표적인 사례가 있다. 해당 부지 내 부동산은 단독 주택이거나 다가구 주택등으로 연면적인 상이하기 때문에 정확한 비교가 어려운데 이 사업부지내 유일한 빌라 건물이 하나 있는데 동 빌라 건물 중 한 건이 올해 23년 1월 16억원에 거래가 되었다. 자료상으로 실면적인 27평인데 16억원에 거래되어 평당 6천만원에 거래가 된 것이다. 그런데 해당 빌라의 이전 거래 내역을 보면 1년 반 전인 21.7월에 거래 가격은 8억원 수준이었다. 현재는 사실상 2배가 뛴 금액으로 지역주택조합이 매입을 해야하는 상황인 것이다.
결국 95% 이전, 특히 95%에 가까워지는 시점이 될 수록 거래가격은 높아진다는 점을 극명하게 확인 할 수 있는데, 실제로 조합이 매입한 부지 현황이 어떻게 되는지 정보를 알 수 있다면 더욱 협상력이 높아지게 될 수 있고, 반대로 지역주택조합의 사업성은 손해를 보게 되는 것이고 이런 부분은 구조적으로 발생할 수 밖에 없는 것은 분명한 것으로 보인다.
다만, 95% 매입이 정말 가까워졌다면 오히려 그 시점의 협상력은 조합의 전략적인 접근에 따라 더욱 수월 할 수도 있을 것이다.
