[프롤로그: 서울의 금싸라기 땅]
우리나라의 많은 사람들이 부동산에 관심을 가지고 있는 만큼 이런 주제를 살펴보는 것은 매우 의미가 있는 일이라고 본다. 과거를 알고 현재를 보는 것은 매우 중요한 학습의 방법이고 다음을 내다볼 수 있는 힘을 가지는데 도움이 되기 때문이다. 그래서 누구나 알고 있지만 그래서 쉽게 잊혀지기도 하는 우리 주위에 있는, 또는 우리 주위에 있었던 금싸리기 땅들이 어떻게 변모했고, 개발되었는지 알아볼 필요가 있다.
그 방법은 매우 간단하다. 인터넷에서 “서울의 금싸라기 땅”이라는 검색어를 입력하고 그 검색 결과를 하나 둘 정리해가는 방식으로도 충분하다. 그리고 과거 서울의 금싸라기 땅이라고 불리었던 장소들에 대한 뉴스기사도 검색할 수 있다. 현재는 그 땅들이 어떻게 개발되었는지, 얼마나 높은 가치로 평가받는지 등을 확인할 수도 있다. 그리고 남아 있는 금싸라기 땅들을 통해 앞으로 이 장소들이 어떻게 변하게 될지, 얼마나 비싸게 거래 될 것인지 등에 대해서도 대략 가늠해 볼 수도 있을 것이다.
기회는 언제나 존재한다. 다만 그 기회는 준비하는 자에게 더 가까이 있다는 사실을 모두가 알지 못하기 때문에 누군가는 그 기회를 자기의 것으로 만들기도 하지만 다른 누군가는 자신에게 기회가 돌아 오지 않았다고 생각하게 될 뿐이다. 특히 요즘과 같이 부동산 시장의 한치앞을 내다보기 어려운 경우는 이러한 준비가 더욱더 중요할 것으로 보인다.
[참고 : 서울의 금싸라기 땅 시리즈]
[서울의 금싸라기 땅] 대우건설, 동작구 노량진 본동 부지
[서울의 금싸라기 땅] 여의도 순복음교회가 소유한 여의도 성모병원 옆 주차장 부지(ft. 노량진 수산시장 현대화 사업)
[서울의 금싸라기 땅] 부영 용산 아세아파트 부지(한강대교 북단)
[서울의 금싸라기 땅] 서울숲이 내 집 앞 마당?? 성수동 서울숲 부영호텔 부지
[서울의 금싸라기 땅] 현대자동차의 글로벌 비즈니스센터가 들어설 삼성동 한전부지
[서울의 금싸라기 땅] 경복궁과 인사동 사이, 한진그룹 소유 송현동 부지
[서울의 금싸라기 땅] 여의도의 파크원 부지
[서울의 금싸라기 땅] 서초동의 롯데칠성 부지
[서울의 금싸라기 땅] 광화문 신문로의 유령빌딩 부지(現덕수궁 디팰리스)
곧 반환될 용산 캠프킴 부지(ft. 나인원 한남)
::: 글 순서 :::
-용산 미군기지 보다 주목해야할 4대 부속부지
-4대 부속부지 중 유일하게 개발 완료된 "나인원 한남"
-가장 먼저 반환된 미군 외인아파트 부지
-'나인원 한남’, 역대 최고가 임대아파트
-삼각지 역 부근의 용산 "캠프킴" 부지
-교통과 입지가 완벽한 캠프킴(1호선 남영역과 4,6호선 삼각지역)
-50층 이상 고층 빌딩으로 개발할 수 있는 매력의 캠프킴
-캠프킴 주변 입지 및 환경도 더 할 나위 없다.
1. 용산 미군기지 보다 주목해야할 4대 부속부지
용산 미군기지 반환이 진행되고 있는 가운데 앞으로 용산공원 개발 계획에 대한 구상이 조금씩 진행중이다. 서울 중심부에 자리한 거대한 용산 미군기지가 시민들을 위한 공원으로 탈바꿈하게 된다는 사실은 매우 설레이지만 그 규모만큼이나 완성에 이르는 시간까지 많은 기다림이 필요할 것으로 보인다.
그렇기 때문에 용산 공원 조성에 앞서 미군 기지 주변 4대 부속토지인 외인아파트·캠프킴·유엔사·수송부에 대해 보다 관심을 가지고 지켜볼 필요가 있을 것이다. 동 4대 부속토지는 민간에 매각한 후 주거·상업시설 등으로 개발되는 방식을 계획했었기 때문에 오히려 부동산 시장에서는 더욱 관심을 가지고 지켜보고 있는 대상이라고 할 수 있다. 더욱이 용산 공원과 같이 서울 한복판 위치한 그야 말로 금싸라기 땅이기 때문에 앞으로 이곳에서 어떤 기회를 가져다 줄지 챙켜볼 필요는 충분 할 것이다.
2. 4대 부속부지 중 유일하게 개발 완료된 "나인원 한남"
먼저 아래 사진을 보면 미래 용산공원을 중심으로 4개 부속 부지의 위치를 확인 할 수 있다. 그 위치는 정말 서울 한복판이라고 해도 과언은 아니다. 현재 용산 미군기지를 중심으로 사우스포스트 동쪽으로 유엔사, 수송부, 그리고 외인아파트(나인원 한남)이 위치하고, 서쪽에는 메인포스트 주변에 캠프킴 부지가 위치한다.
이 4개 부지 중에 이미 기존의 미군 외인아파트 부지는 현재 한남동에서 가장 고급 아파트로 엄청난 주목을 받고 있는 "나인원 한남"으로 개발되어 완공된 상태다. 나인원 한남을 통해서 앞으로 나머지 3개 부지의 장래성을 살펴볼 수 있을 것으로 보이는데 그 중에서 오늘 살펴볼 곳은 용산 공원부지를 기준으로 서쪽에 위치한 유일한 부지인 "캠프킴" 부지다. 왜 이곳을 주목하는지 그리고 어떤 점을 살펴볼 필요가 있는지는 먼저 "나인원 한남"의 사례를 살펴보고 정리해 보려한다.
[참고 기사]
미군 떠나자, 막오른 용산 4대 금싸라기 땅 개발(18.7월)
3. 가장 먼저 반환된 미군 외인아파트 부지
나인원 한남이 들어선 위치는 기존의 용산구 한남동의 외인아파트 부지(6만1000㎡)다. '외인 아파트'는 1982년 준공된 512가구(최고 15층) 규모의 아파트 단지로 주한 미군이 거주했었고, 미군 부지 이전계획에 따라 2014년부터 비어있었던 상태였다.
미군기지 이전 계획에 따라 미군 부지 중 가장 먼저 이 외인아파트 부지를 국방부가 이전받았고, 이후 민간 개발을 위해 LH(한국토지주택공사)가 소유권을 넘받았으며, 이후 2016년 5월 이 땅을 대신F&I에 6242억원에 매각했고, 대신F&I는 고급 아파트인 ‘나인원 한남’을 준공한 것이다.
4. ‘나인원 한남’, 역대 최고가 임대아파트
‘나인원 한남’은 토지 매입 당시부터 국내 최고가 주택이 될 것으로 예상할 수 밖에 없었다. 그 위치가 한남동이면서 입지 또한 최상이었기 때문이다. 뒤로는 남산, 앞에는 한강을 둔 그야말로 금싸라기 땅이었고, 길건너에는 위치한 ‘한남더힐’은 이미 국내 최고가 아파트로 자리잡고 있었기 때문에 최근 지어진 나인원 한남이 더욱 높게 평가받을 것은 어쩌면 당연할 수 밖에 없었다.
‘나인원 한남’은 최고 9층 높이고 총 9개동으로 지어졌다. 그런데 분양 당시에 분양가 문제로 주택도시보증공사(HUG)의 분양 보증이 거절되어 임대 후 분양방식을 선택했고, 현저는 엄밀히 말하자면 임대아파트라고 할 수 있다. 하지만 임대보증금이 33억~49억원에 달하는데도 5.5대 1의 경쟁률을 기록하며 그냥 '임대 아파트'라고 하기에는 어려운 고급 임대아파트로 자리하였으며, 전지현, 배용준, 지드래곤 등 유명 연예인이 사는 것으로도 유명세를 떨치고 있다.
5. 삼각지 역 부근의 용산 "캠프킴" 부지
당초 용산 미군기지 반환계획에 따라 용산 미군기지(메인포스트 및 사우스포스트)와 4개 부속 부지는 반환이 되었어야 할 상황이다. 2007년 국방부와 LH가 체결한 협약은 LH는 3조4000억원가량을 선투입해 평택 미군기지를 건설·기부하고, 국방부로부터 캠프킴 및 수송부 부지, 유엔사 부지(5만2000㎡), 외인아파트 부지(6만600㎡) 등 4개 부지의 소유권을 받아 민간에 매각한는 내용이었다.
그러나 그간 반환작업이 순조롭게 진행되지 못하였고, 아직까지도 반환을 위한 협의가 진행 중이라고 한다. 아래 최근 기사에 따르면 아직까지도 이태원 부근 수송부 부지와 삼각지역 부근의 캠프킴 부지는 반환되지 못한 상황이다. 그럼에도 관심을 가져볼 중요한 사실은 아래 기사에 따르면 미국측은 우리 정부와 협상과저어에서 캠프킴에 대해서만 ‘반환이 가능하다’고 밝혔다고 하며, 수송부 부지에 대해서는 반환이 불가능하는 입장을 전달했다는 점이다. 결국 캠프킴은 어쩌면 곧 우리 품으로 돌아올 수 있다는 말이다.
[참고 기사]
우리는 ‘용산공원’을 가질 수 있을까
7. 교통과 입지가 완벽한 캠프킴(1호선 남영역과 4,6호선 삼각지역)
아래 지도 사진의 노란색 음영으로 구분한 구역이 바로 캠프킴 부지다. 용산 미군기지(메인 포스트) 서쪽에 위치한 캠프킴 부지(4만 7196㎡)는 삼각지 역에 근접한 위치다. 1호선 남영역과 4호선과 6호선의 삼각지 역고 가깝고 아래로는 용산역과도 가까운 위치다. 건너에는 전쟁기념관이 위치한다.
이곳의 위치는 더 말할 것도 없다. 서울 한복판의 평지이면서 교통이 완벽한 위치기 때문이다. 탁 트인 공간이기 때문에 개방감이 상당히 좋은 곳이며 근처로 이태원, 열정도로 접근성도 좋다. 그리고 바로 인접하여 "용산파크자이"와 "대우 월드마크" 아파트가 위치하고 있다.
8. 50층 이상 고층 빌딩으로 개발할 수 있는 매력의 캠프킴
캠프킴 부지가 매력적인 이유는 이 지역에 50층 이상 고층 복합 건물이 들어설 수 있는 부지이기 때문이다. 정부는 2015년 1월 캠프킴 부지 개발 계획을 발표하며 용적률·건폐율에 대한 별도의 규제 없이 최대한 허용해주는 ‘입지 규제 최소 구역’으로 지정하겠다고 밝혔었고, 사실상 용적률 800% 이상, 최고 50층의 고밀 개발을 허용할 계획이었다.
이는 다른 4대 부속부지들과 비교해도 캠프킴의 입지가 가지는 장점이다. 예를 들어, 남산 자락인 유엔사 부지가 지상 90m, 20층 이하 고도제한을 받고 있고, 예전 외인 아파트 부지에 들어선 나인원 한남도 9층의 건물로 들어섰는데, 캠프킴 부지는 이와 완전히 다른 모습을 가질 수 있는 부지의 성격을 가지고 있는 것이다.
9. 캠프킴 주변 입지 및 환경도 더 할 나위 없다.
캠프킴 부지 주변인 용산기지 서쪽 삼각지역~용산역 일대는 이미 고층 주상복합 단지로 바뀌고 있다. 한강로에서 지상 40층 2개 동의 주상복합 ‘래미안용산’도 입주를 완료했고, 바로 옆에는 주상복합 ‘용산푸르지오써밋’(지상 39층)도 완공됐다. 기존의 용상의 모습을 기억하고 있는 사람들에게 최근 달라진 용산의 모습은 정말 상전벽해와도 같이 완전히 달라진 현대화된 업무지구의 모습을 보이고 있다.
아모레퍼시픽의 신사옥(지상 22층)은 어쩌면 새로운 용산의 모습의 화룡정점과 같은 모습으로 완공되었다. 용산역 앞 LS용산타워(28층) 바로 옆에 위치한 아모레퍼시픽 신사옥은 주변 초고층 업무 빌딩이 들어설 국제업무지구 부지와도 붙어 있고 최근에는 용산 센트럴파크 해링턴스퀘어 아파트가 들어서면서 주거 공간으로도 새로운 용산의 모습을 갖춰 가고 있는 상황이다. 그래서 앞으로가 더욱 기대 될 수 밖에 없다.
[참고 기사]
용산 미군 캠프킴·수송부 부지에 대규모 주택공급 추진(20.7월)
오늘도 내일도 행복하시길 바랍니다 ~ ^^
Most folks are as happy as they make up their minds to be. (Abraham Lincoln)