서울보증보험을 통한 사적보증을 통한 전세대출보증 요건이 강화
1216 주택시장 안정화 방안에 따라 서울보증보험을 통한 사적보증을 통한 전세대출보증 요건이 강화되었다. 먼저 시가 9억 이상의 고가주택보유자에 대한 서울보증보험의 전세대출보증을 제한한다는 것이다. 두번째는 전세자금 대출을 받고 이후 시가 9억원 초가 주택을 구입하는 경우 전세대출을 회수하겠다는 방안이다. 전세대출에 대한 규제를 강화하여 갭투자를 막아 부동산 가격 상승을 관리하겠다는 목적이다.
전세대출을 통한 갭투자가 부동산 가격 상승의 주요 원인
국토부는 전세대출을 통한 갭투자가 이번 정부들어서 부동산 가격 상승의 주요한 원인이라고 보고 이러한 대책을 발표한 것으로 보인다. 그간 다양한 부동산 가격 안정화 정책이 발표되었는데 정책의 목적과는 반대로 부동산 가격은 지속적으로 상승하여 정부의 정책의 목적과는 전혀 다른 결과가 나타났고 많은 국민들이 정부의 정책의도를 이해함에도 불구하고 큰 실망을 느끼고 있는 것이 정부가 가지고 있는 중요한 문제의식이다. 이번 정부의 정책중 최저임금과 함께 부동산 가격 안정화는 가장 중요한 이슈이기 때문이다.
주택은 "투기의 대상이 아니다"라는 부동산 정책의 방향의 일관성
그간 정부의 부동산 정책의 방향은 일관성 있게 이루어 졌다. 총 18차례 부동산 정책이 발표되면서 서울의 주택에 대한 LTV를 40%로 낮추고 다주택자들에 대한 주택담보대출을 규제하는 등의 조치를 취하였다. 이는 주택은 "투기의 대상이 아니다"라는 인식에 따른 부동산 대책임을 충분히 이해할 수 있다. 과도한 레버리지를 사용하고 실제 거주하지도 않으면서 다수의 주택을 매수하여 보유하는 것은 주택을 투기의 대상으로 보는 것과 다름없기 때문이다.
전세 임차금의 80% 상한 유지로 레버리지를 통한 부동산 수요 지속
그런데 LTV를 40%로 낮추는 과정에서 전세대출은 기존과 같이 한도가 임차금의 80% 상한이 유지되었다. 일부 부동산 수요층은 이러한 차이를 이용하였다. 전세를 살고 전세를 안고 주택을 구입하는 경우 LTV가 40%로 제한됨에도 불구하고 실제 레버리지는 LTV 50%수준 이상의 효과를 볼 수 있었다. 이러한 레버리지 효과로 인하여 정부의 정책에도 불구하고 부동산 수요가 정부의 의도와는 다르게 지속적으로 강하게 유지되어 부동산 가격의 상승을 일으켜 온것이라는 것이 정부의 해석이고 이번 정책이 발표된 배경이다.
