예상을 뛰어넘는 강력한 조치라는 평가
1216 부동산 대책이 여러가지 매우 강력한 조치를 포함하고 있어 시장은 반응은 혼동 그 자체였다. 무엇보다 가장 충격적이 었던 정책은 시가 15억원 이상의 주택에 대한 주택담보대출을 제한하는 것이었다. 이는 누구도 예상하지 못했던 정말 충격적인 내용이었다. 주택시장 안정이 중요한 문제임에는 동의하지만 다른 측면에서 보면 금융회사의 자율권을 제한하는 내용이기도 하기 때문이다. 사실 국내 은행이 주택담보대출을 통해 얻는 수익도 적지 않은데 동 조치에 따라 사실상 은행의 수익원중 일부가 제한되는 것이기 때문이다.
전세대출 적용 대상에 대한 혼란
전세대출 규제는 다양한 경우가 발생할 수 있어 시장의 혼란이 지속되었다. 먼저 그 시행시기 및 적용대상에 대한 혼란이 있었다. 국토부의 보도자료에 보면 시행이 20.1월 중이라고 보도는 했으나 실제 적용이 정확히 언제인지는 알수가 없었다. 이는 서울보증보험의 내규를 개정할 필요가 있었기 때문에 대책 발표 시점에 바로 적용하기 어려웠던 부분이 있다고 이해되나 시장에서는 다른 규제들과 같이 적용되는 것인지에 대한 혼선이 있었다.
그리고 1216 대책 이전에 전세대출을 받은 차주의 경우 향후 전세대출 만기가 돌아오는 경우에 1216 대책에 따른 대출규제를 적용받는지 아니면 이전의 규제를 적용받는지에 대한 사항에 대해서 의견이 분분했다. 또한 주택 구입시점에 시가 9억이하였으나 이후 시가가 9억을 초과하는 경우 등에 대해서도 혼선이 있었다. 이에 대한 사항들은 결과적으로 실제 시행이 되는 2020년 1월 20일 직전 발표된 후속대책에 따라 많은 부분이 정리되었다.
전세대출 규제를 우회할 수 있는 방안은 여전히 존재
그러나 여전히 시장의 반응은 혼재되어 있다. 정부의 정책 목적은 과도한 레버리지를 통한 부동산 수요를 통제하는 것인데 여전히 그 틈이 존재하기 때문이다. 다시말해 이런 대출 규제에 적용을 받지 않고 여전히 높은 레버리지를 일으킬 수 있는 대출 방식이 존재한다는 의미이다. 예를 들어 전세대출에 대한 보증없이 전세대출을 하는 경우 또는 대출규제의 적용대상이 아닌 P2P업체를 통한 대출시 정부의 정책의 적용을 받지 않아 자금조달을 할 수 있다.
추가적인 전세대출 규제 가능성은?
이에 추가적인 부동산 규제가 이루어질 것이라는 의견도 있다. 갭투자가 부동산 가격 상승의 원인으로 지목받은 이유는 사실상 레버리지를 발생시킬 수 있는 기회가 존재하여 부동산 수요를 통제하지 못했기 때문이라는 인식에 따른 것이다. 그렇기 때문에 수요 통제 측면에서 레버리지를 일으킬 수 있는 틈에 대한 규제가 추가적으로 필요하다고 보기 때문이다. 하지만 중요한 것은 향후 부동산 시장의 방향에 대해서 잠재적 수요자들이 어떻게 예측하는지다. 이미 부동산 시장은 크게 얼어 붙어 있다. 이는 잠재적 수요자들이 시장을 지켜보고 있다는 의미이기 때문이다. 앞으로 추가 규제가 이루어진다면 어떤 규제가 더 필요한지는 이미 어느정도 예측할 수 있는 상황이기 때문이다.
전세대출규제'구멍'..우회상품 속속 등장
새마을금고는 인터넷 블로그에 9억원 이상 주택 보유자도 전세자금대출을 새로 받을 수 있다고 홍보하고 있다. 새마을금고의 한 대출모집인은 "9억원 넘는 아파트를 갖고 있어도 전세아파트에 들어갈 수 있다"며 "DSR(총부채원리금상환비율)도 적용 안 받고, 금리는 4.5~4.8%"라고 설명하였다.
전세자금 대출방식에는 주택금융공사, 주택도시보증공사, SGI서울보증 등이 보증하는 방식과 보증 없이 임차보증금 반환 채권을 은행에 설정하는 채권양수도 방식이 있다.이 중 채권양수도 방식은 임차인이 대출금을 상환하지 못했을 경우 집주인에게 준 보증금에 대한 채권을 새마을금고가 먼저 행사하는 구조다. 해당 방식은 정부의 이번 규제 가이드라인에 포함되지 않아 여전히 전세자금대출이 가능하다
새마을금고 관계자는 "채권양수도 방식으로 전세자금을 대출하는 게 정부의 가이드라인에 저촉되지 않아 불법 행위는 아니다"라며 "다만 정부에서 이런 방식 또한 금지한다고 발표한다면 그 때 해당 방식의 판매를 중지할 계획"이라고 말했다.
또 개인간(P2P) 금융업체를 통한 대출도 우회대출 수단이 될 가능성이 높은 것으로 지적됐다. 금융위원회와 금융감독원이 P2P업체를 규제할 관련법이 없기 때문이다. 한국P2P금융협회 등은 12·16 부동산대책 발표 이후 지난해 12월 23일부터 '주택매매 목적의 대출 취급 금지에 관한 자율규제안'을 발표했지만 전세자금대출에 대한 우려는 해소하지 못하고 있다.
여전히 P2P업체들은 신용등급에 상관없는 주택담보대출을 홍보하고 있다. 한 P2P업체는 홈페이지를 통해 '대출규제에 막혀 한도가 부족할 때, LTV 85%, 최대 20억원'이라는 문구로 대출상품을 홍보
"다주택자도 15억 전세대출"…지방은행 우회대출 논란
전북은행은 최근 온라인 등을 중심으로 다주택자를 겨냥한 전세자금대출을 홍보하고 있다. 홍보 문구는 자극적이다. ‘다주택자 가능’ ‘전세보증금의 80%까지 빌려준다’는 식이다.이 상품은 다주택자여도 현재 대출잔액이 남아있는 게 없다면 무보증 신용대출로 빌려주는 형태다. 일반 전세자금대출과 달리 보증서 담보가 필요없다. 대신 임차보증금 반환채권 설정이 필요하다. 임차인이 대출금을 상환하지 못하면 집주인에게 준 보증금에 대한 채권을 전북은행이 먼저 행사하는 구조다.
무보증 신용대출은 일반 주택담보대출 등에 비해 리스크가 높다. 이 상품의 대출금리는 연 3.73~5.03%다.이 상품 구조는 일반적이지 않아 금융당국의 전세자금대출 규제에서 빠져 있다. 이 같은 대출상품은 전북은행, 기업은행, 수협은행에서 취급하고 있다. 전북은행에선 이 방식으로 지난달 말까지 1095억원가량의 대출이 실행됐다.
출처 : https://www.hankyung.com/economy/article/202001133467i
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