촌스러운 이미지의 노량진이라는 동네
노량진 지역은 1960년대 경부선 철도 노선에 위치하여 급성장한 지역이다. 오래되었기 때문에 촌스럽다는 이미지가 이상하지 않은것 같지만 그보다 더 큰 이동네의 이미지 형성에 큰 영향 주는 것은 노량진을 상징하는 대표적인 ‘노량진 수산시장’과 노량진 고시촌’ 등의 낙후된 그리고 어지러운 느낌의 이미지다. 나도 정말 이상하게 생각했었지만, 서울 한복판에 어떻게 이렇게 큰 수산시장이 존재할 수 있을까라는 의문은 이러한 지역의 이미지와도 밀접한 영향을 가지는 것이 사실이다.
특히 최근의 여의도를 보면 바로 인접한 노량진의 모습은 안타깝기만 하다. 비록 여의도가 그 명칭은 섬이이라고는 하지만, 노량진과 단지 경부선 철도를 두고 나눠져 있을 뿐인데 맞은 편 여의도는 금융가를 중심으로 최근에는 IFC, 파크원 등 마천루가 그 위용을 뽐내고 있는데, 바로 옆 노량진은 '여의도의 그늘'로 불릴 정도로 슬럼화가 되어 있고, 고시촌의 이미지로 인해 처량할 정도다. 그리고 여전히 많은 사람들은 노량진을 생각하면서 먼저 떠올리는 것은 이러한 오래된 그리고 낡은 이미지이라는 사실은 철도 하나 차이의 입지라고 하기에는 너무나 큰 간격으로 느껴진다.
노량진, 뉴타운을 꿈꾸다
뉴타운은 2000년도 초반에 부동산 시장에서 한창 뜨거운 이슈였다. 뉴타운 계획으로 불리는 지구단위 개발계획의 1차 지정 지역은 왕십리, 은평, 길음 3개 지역으로 2002년도에 지정되었다. 지금은 이 3곳은 뉴타운 사업을 사실상 완료하여 대규모 아파트 단지가 들어서는 등 천지개벽이라고 할만큼 완전히 새로운 모습을 갖추고 있다.
특히 왕십리 뉴타운은 가장 성공적이라 평가할 수 있다. 왕십리라는 동네도 매우 낙후된 이미지가 강한 동네였는데 뉴타운으로 지정되고 이 곳에 센트라스, 텐즈힐 이라는 대규모 아파트 단지가 들어서게 되면서 완전히 다른 모습을 가지게 되었다. 그리고 입지도 도심 접근성이 좋고, 청계천 변이고, 2호선과 5호선, 분당선, 경의선 등이 지나가는 교통의 중심인 왕십리역과 가까이에 있어서 상당히 높게 평가받고 있다. 또한, 왕십리 뉴타운은 정말 구역이 깔끔하게 구획되었다. 흔히 말하는 블록식 구역으로 구획되어 도로 정리도 깔끔하고 단지내 어느 아파트도 접근성이 균질하게 유지될 수 있었다.
노량진이 뉴타운으로 지정된 때는 2003년 11월 18일이다. 이때는 2차 뉴타운 계획으로 노량진 뿐만아니라 한남, 아현, 청량리(전농답십리) 등 지역이 뉴타운으로 지정되었다. 노량진이 뉴타운으로 지정된 이유는 명확하다. 이 지역에 위치한 고시촌을 헐고 노량진을 새로운 계획도시로 육성하기 위함이다. 그리고 노량진의 입지를 보았을때 장래성은 충분하다는 평가였다.
뉴타운을 기대했으나, 더욱 올드타운이 되어버린 노량진
노량진 뉴타운에 대한 기대감은 높았다. 그러나 2008년 금융위기로 사업시행에 관하여 추진위원회 간 내분이 일어나고, 용적률과 기부채납문제, 분담금 문제 등으로 사업이 계속 지연되었다. 게다가 노량진뉴타운 지역의 경우 토지 이해관계가 복잡하게 얽혀 있고 노량진수산시장으로 대표되는 낙후된 이미지 때문에 투자자로부터 외면받았다. 그렇게 노량진은 더욱 소외된 동네가 되어 버렸다.
낙후된 이미지는 뉴타운 사업이 가지는 공통적인 문제점이기도 하다. 왕십리 뉴타운도 2012년 분양 당시에는 입주 수요가 부족해서 분양가 할인을 하고, 전세금이 4억 이하로 떨어지는 등 고초를 겪었다. 하지만 그런 초반의 어려움을 겪은 후에는 미운오리 새끼에서 백조로 거듭날 수 있었다. 결국 부동산 사업에 있어서 중요한 것은 입지가 아닌가 하는 교훈을 얻게 된다.
'분양권 폭탄세일→1년새 5억↑' 왕십리 이끄는 두 아파트
이렇게 노량진의 뉴타운 사업이 정체된 사이에 3차 뉴타운이라고 할 수 있는 노량진 주변의 흑석과 신길 지역에서 뉴타운 사업이 진행되고 노량진 보다 더 일찍 대규모 아파트 단지가 들어서게 되었다. 흑석, 신길도 낙후되고 소외되었던 지역인데 지금의 평가는 과거와는 크게 차이가 난다. 특히, 흑석의 경우는 한강변과 인접한 위치와 9호선의 프리미엄을 가지고 있어 강남에 버금가는 상전벽해라고 할 수 있을 만큼 높게 평가 받고 있다.
입지와 교통의 우위로 다른 뉴타운과의 차별화
우여곡절이 있었지만 노량진 뉴타운은 다시 진행되고 있다. 최근 노량진 1구역이 최고 33층 2992가구(임대주택 547가구 포함)로 진행한다는 계획이 보도되었다. 지난 2017년 말 8개 전 구역이 조합 설립을 마무리하였고, 이에 따라 노량진뉴타운이 계획대로 사업을 진행하면 총 8000가구가 들어서게 된다. 노량진뉴타운 첫 주자' 6구역은 올해 중 주민 이주를 시작할 것으로 알려졌다. 6구역은 일반분양 수익이 비교적 많아 노량진뉴타운 일대 8개 구역 중 사업성이 가장 뛰어나다는 평가다.
노량진뉴타운 첫 주자' 6구역 "내년 5월께 주민 이주"
노량진뉴타운의 가장 큰 장점은 무엇보다 입지다. 요즘 떠오르는 신흥 주거지역인 마포구나 성동구와 비교해도 주요 업무지역 접근성 측면에서 전혀 손색이 없다. 지하철 9호선을 이용하면 강남으로 손쉽게 이동 가능하며 다리만 건너면 용산이다. 북으로는 용산, 서로는 여의도, 동으로는 흑석뉴타운과 반포지구로 연결되어 있다. ‘서울에 남아 있는 마지막 입지 깡패’란 표현이 아깝지 않다.
입지깡패 노량진뉴타운-프리미엄만 4~5억…1년에 1억씩 올라
주변에 호재도 많다. 지하 2층~지상 10층 규모 종합행정타운은 노량진뉴타운 남쪽에 위치한 장승배기역 주변에 지어질 예정이다. 이곳에는 동작구청과 동작경찰서가 이전한다. 노량진 수산시장의 현대화 사업도 관심을 가져볼 필요가 있다. 구시장 상인들에 대한 이주집행이 이루어져 지금은 구시장을 철거하고 있는 중인데, 이미 여러차례 보도되었듯이 이 자리에 대규모 쇼핑 상업시설이 들어설 계획이다.
장승배기 행정타운 - 노량진 수변관광도시 동시개발 ‘묘수’
노량진 현대화를 위한 철거작업 진행
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이미 9호선이 있지만 앞으로도 교통 편의성은 더욱 높아질 것이다. 서울대입구역에서 새절역을 잇는 서부 경전철 사업이 진행될 계획에 있어서 노량진은 1호선 및 9호선 그리고 서부선을 환승하는 역할을 하게 될 것이다. 노들섬과 노량진을 잇는 연결 보행로 ‘백년다리’는 2021년 6월 개통 예정으로 노량진역과 노들섬역을 통해 한강을 즐기려는 인파들의 접근이 보다 수월해 질 것이다. 그리고 백년다리 사업과 함께 노량진의 고가차도 철거 등 도로시설물 정비가 함께 이루어질 것으로 알려져 있어 노량진 일대는 기존의 이미지를 벗고 더욱 현대화된 모습으로 활력을 찾을 수 있을 것이라는 기대가 높다.
오늘도 내일도 행복하시길 바랍니다 ~ ^^
Most folks are as happy as they make up their minds to be. (Abraham Lincoln)