앞으로 부동산 가격은 오를까? 내릴까?
부동산 가격은 앞으로 오를 것인가 내릴 것인가? 분명히 최근 부동산 시장을 둘러싼 가장 중요한 이슈는 앞으로 부동산 가격의 향방이다. 현 정부의 부동산 안정화를 위한 그간의 부동산 정책이 매우 강력하게, 그리고 빈번하게 부동산 가격을 잡고자 하는 방향으로 추진되고 있어 더욱 관심을 가지게 되는 시점이다.
다만 정답이 있을 수는 없는 문제이기도 하다. 부동산도 주식 시장과 같이 시장이 존재하기 때문에 부동산 수요와 공급의 경제원칙에 따라 오를수도 내릴 수도 있다. 그리고 비록 단기적으로 부동산 가격이 하락한다고 해도 그 추세는 장기와 단기의 기간 구분에 따라도 다른 모습을 보일 수도 있는 문제다.
앞으로 부동산이 하락할 것이라고 보는 견해
양측의 견해가 공존하는 가운데, 부동산 가격이 하락할 것이라고 생각하는 사람들의 주장을 살펴보자.
그들은 정부의 부동산 정책의 방향이 부동산 가격을 안정화하는데 목적이 있고 현재 부동산 가격이 과도하게 높은, 거품이 있는 가격 수준이라고 본다. 그와 함께 향후 출산율 저하와 노령인구 증가로 인한 전체 인구 감소가 자연스럽게 그리고 당연하게 부동산 가격을 하락하게 만들 것이라고 예상한다. 부동산 정책은 단기적으로, 인구감소는 장기적인 영향을 미치는 요소로서 부동산은 점차 하락할 것이라는 예상을 가진다. 현재의 정부의 부동산 정책은 그런 추세 반전의 시작점에 있다고 보는 입장이다.
중국인들의 국내 부동산 시장으로 RUSH
중국인들이 국내 부동산을 구입하고 있다는 뉴스가 최근 이슈가 되었다. 현 정부의 강경한 부동산 정책에 따라 부동산 거래가 상당히 위축되고 있는 상황인데 이런 상황 속에서 상대적으로 규제에서 자유로운 외국인, 특히 지리적으로 인접해 있는 중국인들이 국내 부동산을 대거 사들이고 있다는 내용이었다.
그렇지 않아도 부동산에 모두가 민감하게 반응하는 이 시점에 중국인의 국내 부동산 매집 뉴스는 큰 관심거리가 되었고 정부 정책에 비판적인 입장을 취하고 있는 일부는 불만의 목소리도 높였다. 우리 국민의 경우는 정부 부동산 정책에 따라 자금조달에 상당한 제약이 있는 반면, 중국의 경우는 중국 현지에서 손쉽게 자금을 조달하여 국내 부동산을 취득하는 중국인들이 최근 증가하고 있어 정부 정책이 예상하지 못한 부작용을 만들어 내고 있다는 취지의 불만으로 보인다.
부동산 시장에 반영할 수있는 새로운 외부 변수
중국인의 국내 부동산 구입과 관련해서 조금 다른 얘기를 해보고자 한다. 당장은 부동산 가격이 어떤방향으로 나아갈지 예상하기 어렵지만 장기적으로는 출산율 감소에 따른 인구 감소 및 노령층의 증가로 인해서 부동산 가격은 하락 할 수 밖에 없다고 예측하는 의견에 대한 것이다. 향후 인구 감소로 인하여 부동산 가격이 하락할 것으로 예상하는 것은 상당히 합리적인 예상으로 보인다. 그리고 이러한 설명과 예측은 부동산 하락의 중요한 논리적 근거이기도 하다.
하지만 중국인의 국내 부동산 취득 이슈는 부동산 시장에 새로운 외부적 변수를 던져주는 이야기다. 사실 과거 또는 현재도 중국인이 국내 부동산을 취득하지 않았던 것은 아닐 것이다. 다만, 내가 말하고 싶은 것은 정말로 우리나라의 인구가 감소하면 자연스레 부동산 수요가 감소하고 이에 따라 부동산 가격이 하락하게 될것이라는 주장을 조금 더 분석해볼 필요가 있다는 생각이다.
영국의 부동산 시장 침체와 이에 대한 대응
영국은 과거에 이미 이런 비슷한 상황을 겪었다고 한다. 내가 영국에 있을때 부동산 관련 일을 하는 친구로부터 들었던 이야기다. 사실 관계를 정확히 체크한 것은 아닌데 이야기가 나름 시사하는 내용이 있었다.
영국 런던의 경우는 지금 전세계 적으로 가장 부동산 가격이 높은 도시로 알려져 있다. 그런데 런던도 과거 부동산 가격이 하락기에 접어 들었던 적이 있다고 한다. 지금 우리나라도 그렇지만 부동산 가격의 하락은 부동산 보유자에게게는 가슴아픈 일이나 그 반대의 입장에 있는 사람들에게는 꼭 나쁜 소식은 아닐 수 있다.
따라서 부동산 가격이 하락하는 것 자체가 사회적인 문제가 되는 것은 아니다. 하지만 당시 영국에서 문제가 되었던 사실은 노년층들의 상당수가 부동산 이외의 뚜렷한 노후대책을 마련하지 않고 있었던 상황이라는 점이었다. 노년층이 부동산 가격 하락에 따라 상당한 불안감이 생겼고 사회적으로도 문제가 되는 상황이 되어 버렸던 것이다. 그래서 당시 외국인들의 부동산 투자에 대한 규제를 매우 완화하였고 외국의 부호들이 런던 부동산 시상의 구매자가 되어 부동산 수요를 발생시켰고 지금까지 런던은 세계적으로 부동산 가격이 높은 유명한 도시로 자리하고 있다고 한다.
인구 감소와 부동산 수요의 감소의 비례 관계의 역설
사실일까? 모르겠다. 그런데 분명 시사하는 점은 있다고 본다. 우리가 부동산 가격에 대한 예상을 할때 장기적으로 인구 감소 부분을 생각하는데, 이때 외부 변수까지도 고려해볼 필요가 있다는 점이다. 현재 중국인들이 국내 부동산을 취득하는 것과 같이 부동산의 수요는 외부에서도 발생할 수 있고 정부가 어떤 입장을 취하느냐에 따라 부동산 가격이 외부 변수에 의해서 영향을 받을 수 있다는 점이다.
이 내용은 사실 전부터 한번쯤 이야기 하고 싶었던 부분이다. 부동산 시장의 안정화는 당연히 필요하다. 하지만 부동산 시장의 급격한 하락 또는 붕괴는 단순히 부동산 시장만의 문제로 끝나지 않기 때문에 결코 쉽게 접근할 문제는 아니라는 점이다.
우리나라의 경우도 국민들의 자산의 대부분은 부동산에 집중되어 있다. 이 점은 우리나라의 특징이자 한계이기도 한데, 미국 등 서구권 국가들의 경우에는 자산 중 상당 부분이 금융자산에도 상당 부분 배분되어 있는데, 우리나라의 경우는 부동산에 집중되어 있는 구조라서 약간은 비정상적이라고 평가한다. 이런 상황이 개선되지 않은 상황에서 부동산 시장의 하락은 영국에서 발생했던 상황과 크게 다르지 않으며 결국 노년층의 노후 문제와도 연결되어 있고, 그 하락의 정도에 따라서 금융기관의 건정성 문제도 연결되는 복잡한 문제가 될 것이다.
오늘도 내일도 행복하시길 바랍니다 ~ ^^
Most folks are as happy as they make up their minds to be. (Abraham Lincoln)