▶️ '17년째 표류' 노량진본동 개발… 신종 알박기인 '집단 가등기'에 몸살
▶️ 민간사업 전환 후 토지 99% 확보하고도 첫 삽도 못 떠 시행사 “年 300억원 금융비 발생”…"주택법 허점 차단장치 시급"
💡갑자기 지난해부터 노량진 본동 대우주복 사업 관련 고발성 보도가 계속이어지고 있다. 본동 대우주복 사업은 사업이 좌초되고 이어진 관련 소송으로 10년째 답보상태였다. 그간에는 정말 이 사업을 진행할 의지가 있는지 정말 의문이었는데 이런 기사가 계속 나오는 것은 뭔가를
진행하고자 하는 것이 아닌가 보인다. 계속 지캬볼 일이다.
[데일리한국 김하수 기자] 서울지하철 1·9호선 노량진역과 9호선 노들역 역세권에 자리한 서울 동작구 본동 441번지 일대. 서울 한강변 ‘노른자 땅’으로 꼽히는 이곳은 17년째 유휴지로 방치되고 있다.
이 일대는 2008년 설립된 ‘노량진 본동 지역주택조합’을 통해 개발을 시작했으나, 전 조합장의 횡령과 불투명한 조합 운영 등 문제로 사업이 좌초됐다. 이후 조합은 사실상 파산했고 민간개발사업으로 전환됐지만 일부 전 조합원들의 반대와 가등기를 통한 ‘알박기’ 등으로 개발이 수년째 제자리걸음 중이다.
이곳은 과거 지역주택조합사업으로 추진돼 2010년 서울시 건축심의까지 통과했다. 하지만 이후 조합장 자격 시비, 자금 횡령 등 내분을 겪다 조합은 사실상 파산했고, 2012년 토지소유권을 넘겨야했다. 토지소유권은 시행사인 로쿠스에 넘어갔고, 하나자산신탁으로 신탁등기가 이뤄져 사업은 다시 새 국면을 맞았다.
이후 사업장은 민간주택건설 사업으로 전환돼 아파트 823가구와 부대복리시설 신축을 계획했다. 2017년 4월 동작구청으로부터 민간 개발 승인을 받은 시행사는 현재 토지의 95% 이상(현재 99.37%)을 확보했다. 이어 2023년 대법원에서 소수의 토지 소유자들에게 토지를 매각하도록 청구할 수 있는 ‘매도청구권’까지 인정받았다.
현재 해당 부지 내 건물 대부분이 철거됐지만 사업은 여전히 한 걸음도 나아가지 못하고 있다. 착공에 들어가려면 부지를 100% 소유해야하는데, 빌라의 1개 호실에 수십여명의 사람들의 ‘가등기’가 설정돼 해당 건물의 철거가 어려워졌기 때문이다
가등기란 본등기를 할 요건이 갖춰지지 못했을 경우, 본등기의 순위를 보전하기 위해 임시로 하는 등기다. 현행 주택법(22조)에 따르면 민간 개발시 주택건설 대지면적의 95% 이상의 사용권원을 확보한 경우, 사용권원을 확보하지 못한 대지의 모든 소유자에게 매도청구가 가능하다. 다만, 가등기말소 또는 근저당권 말소 등을 강제로 청구할 수 있는 법률 규정은 없다. 이에 따라 등기 또는 근저당권이 말소되지 않는 이상 사업을 추진하기 어려운 상황이다.
시행사 관계자는 “특정 세력들이 가등기를 설정한 뒤 본등기로 전환하고, 다시 신규 가등기를 설정하는 방식을 반복하면서 주택법상 매도청구권을 행사할 수 없는 상태”라고 설명했다. 주택법상 가등기권자가 다시 본등기권자로 변경되면 기존의 소송이 무효가 될 가능성도 있기 때문이다.
가등기가 설정된 에이스빌라 전경. 고급 스포츠카가 골목 입구에 세워져 있어 통행을 막고 있다. 사진=김하수 기자
가등기가 설정된 에이스빌라 전경. 고급 스포츠카가 골목 입구에 세워져 있어 통행을 막고 있다. 사진=김하수 기자
이러한 집단 가등기 사태의 중심엔 ‘재산보호연대(재보연)’가 있다는 게 시행사 측의 설명이다. 재산보호연대는 과거 노량진본동 지역주택조합사업 추진 당시 일부 조합원 소수와 이해관계자가 모여 결성한 단체다. 이들은 지난 2013년부터 빌라 2개 호실에 많게는 60여명의 가등기를 설정해 지역주택조합사업이 좌초된 데 따른 보상을 시행사에 요구하고 있다.
시행사 관계자는 “현재 토지 확보율이 99.368%에 달함에도 불구하고 단 0.6%에 해당하는 가등기 문제로 사업이 진전되지 못하고 있다”면서 “사업이 장기간 중단되면서 매년 250억~300억원에 달하는 금융비가 발생하고 있는 상황에서 재보연 측과 협상하려해도 이들은 토지소유권 반환, 시세 20억원 가량의 아파트 1채 등 터무니없는 보상을 요구하며 사업을 고의적으로 마비시키고 있다”고 주장했다.
이와 관련해 서울중앙지방법원은 지난해 하나자산신탁이 재보연 측을 상대로 제기한 가등기 말소 소송에서 신탁사(시행사)의 손을 들어줬다.
재판부는 1심 판결문에서 “이 사건 매매예약은 재산보호 연대의 주도로 원고 측으로부터 과다한 이득을 취하려는 목적 하에 체결한 것으로서 민법 제103조의 반사회적 법률행위에 해당한다”며 “이 사건의 가등기는 원인무효로서 말소돼야 한다”고 판단했다. 법원이 재보연의 가등기가 사업을 지연시킬 목적으로 이뤄진 ‘알박기’라고 인정한 셈이다. 이에 재보연 측은 항소해 2심이 진행 중이며, 올해 상반기 중 판결이 나올 전망이다.
'가등기말소' 소송 1심 서울중앙지법 판결문 갈무리. 사진=로쿠스
'가등기말소' 소송 1심 서울중앙지법 판결문 갈무리. 사진=로쿠스
재보연 측은 내 집은 물론 분담금조차 돌려받지 못했다며 피해 구제를 호소하고 있다. 재보연 관계자는 “조합 파탄으로 조합원들이 전 재산을 잃을 위기에 처했다”면서 “재산권을 지키기 위해 가등기를 설정한 것인데 사업을 방해하는 알박기 세력으로 몰려 억울하다”는 입장을 내비쳤다.
부동산 전문가들은 해당 사업이 장기화될수록 이로 인한 피해는 결국 일반소비자에게 돌아갈 것이라는 견해다.
부동산업계 관계자는 “각종 개발 현장에서 집단가등기 등 신종 알박기 행태로 인해 서울시내 주택 공급 차질과 악화가 양화를 구축하는 구조적인 문제가 발생하고 있다”면서 “주택법상 매도청구의 허점을 이용한 조직적 알박기를 근본적으로 차단하는 법적·제도적 장치 마련이 시급하다”고 말했다.
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'17년째 표류' 노량진본동 개발…신종 알박기인 '집단 가등기'에 몸살 |
옛 노량진 본동 지역주택조합 사업 현장. 사진=김하수 기자 [데일리한국 김하수 기자] 서울지하철 1·9호선 노량진역과 9호선 노들역 역세권에 자리한 서울 동작구 본동 441번지 일대. 서울 한강변
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