이지스자산운용, 국내 부동산펀드의 최고 강자..IPO 추진 계획

이지스자산운용, 국내 부동산펀드의 최고 강자..IPO 추진 계획

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1. 국내 15위의 자산운용사

얼마전 국내 자산운용사 운용자산규모 순위에 대한 포스트를 작성(아래 링크 참조)했다. 국내 자산운용사 순위를 살펴보면서 국내 은행 또는 증권사 계열의 자산운용사가 순위의 높은 자리에 위치하고 있음을 확인할 수 있었다. 운용자산 규모로 1위는 삼성자산운용, 2위는 미래에셋자산운용이었다. 1,2위 순위는 사실 기간별로 크게 변동하지는 않을 것으로 보인다. 그리고 우리도 너무나 쉽게 예상할 수 있는 이름들이었다.

하지만 그 중에서 눈에 띄는 이름도 있었다. 지난 포스트를 작성했던 20.5월말 기준 자산운용사 순위에서 15위에 위치해 있던 이지스자산운용은 가장 눈에 띄는 자산운용사였다. 회사명에서 명확히 드러나지만 대형 금융사 계열이 아님에도 다른 금융사 계열의 자산운용사와 어깨를 나란히 하고 있는 위치에 있기 때문이다.

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국내 자산운용사 순위를 알아보자(20.5월말 기준)

2. 이지스자산운용, 논란의 중심에 서다

이지스자산운용이 논란의 중심에 섰다. 지난 7월 정부가 추가 부동산정책을 발표하면서 법인의 부동산 취득 등에 대한 강한 규제를 발표하였는데, 공교롭게 정부의 부동산정책이 발표된 그 시점 직후에 이지스자산운용이 삼성동의 나홀로 아파트 건물 1채를 통째로 매수하였다는 언론보도가 발표되었다. 최근 부동산 정책과 관련하여 민심이 매우 민감하게 반응하고 있는 상황인데 이지스자산운용의 이런 눈에 띄는 부동산 거래는 곱지 않은 시선을 받게 되었고 많은 논란을 만드는 뉴스까지 보도되었다.

이지스자산운용이 취득한 아파트 건물 1채는 총 46가구가 있는데, 이 건물 자체를 개인 1명이 소유하고 있었고, 이지스자산운용은 이 건물을 개인 1인으로부터 420억원을 지급하고 취득하였다. 이 거래 자체가 정부의 부동산 정책을 교묘하게 우회하려는 목적이 아닌지에 대한 논란이 최초 발생하였다. 그리고 그 취득 자금이 중국으로부터 유입된 자금이라는 일부의 의혹도 제기되었고, 420억원의 취득자금을 조달하는 과정에서 정부의 금융회사대출 규제를 부당하게 회피한 것이라는 의혹도 제기됨에 따라 대출을 실행한 새마을금고는 대출을 회수하겠다는 입장을 보였다. 그리고 이에 대한 감독당국의 조사도 필요시 이루어질 것이라는 보도가 있었다. 결국 이지스자산운용은 이 거래를 취소하는 것으로 논란이 마무리 되었다.

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3. 이지스자산운용은 어떤 회사인가?

이지스자산운용은 주로 부동산펀드 운용에 특화된 자산운용사로 지난 2016년 미래에셋자산운용을 제치고 부동산펀드 시장 1위로 올라선 자산운용사다. 2010년 설립된 이후 햇수로 7년만에 급속히 성장하였고 그 뒤로도 매년 설정액을 2조원 이상 꾸준히 늘리면서 전체 펀드 설정액을 계속 키웠다. 이지스자산운용의 부동산펀드 전체 설정액 중에서 90%이상은 사모펀드로 운용하고 있다고 알려져 있다.

이지스자산운용이 해외에 투자한 주요 부동산으로는 유럽 아마존 물류센터, 미국 댈러스 AT&T 본사 빌딩 등이 꼽힌다. 사모펀드로 투자한 국내 부동산은 신사동 메인도로에 위치한 상업시설인 신사동 '가로골목', 서울 명동 초입에 위치한 'SK명동빌딩', 호텔, 상업시설, 전시장으로 구성된 복합몰인 '안녕 인사동' 등이 있다

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4. 계속되는 성장과 확장

이지스자산운용은 부동산투자에 머무르지 않고 외연을 계속 확장하고자 노력해왔다. 특히, 삼천리자산운용을 인수한 것은 그 대표적인 외연 확장이 노력으로 꼽을 수 있다. 삼천리 자산운용은 자산운용사 규모에서 70위 권에 위치한 자산운용사로국내외 에너지 관련 투자 사업을 영위했다. 이지스자산운용이 삼천리자산운용 인수에 나선 것은 부동산 운용업에 신생 운용사들이 대거 뛰어들면서 경쟁이 치열해진 점이 영향을 준 것으로 보인다. 이지스자산운용은 국내외 부동산을 자산으로 한 상품이 짧은 기간 동안 기관투자자들 사이에서 인기를 끌며 사세를 키웠지만, 지속적인 성장을 위해선 새로운 먹거리가 필요하다고 인식한 것으로 풀이된다.

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이지스자산운용은 외부 투자자금 유치에도 매우 적극적이다. 2020년 1월 제3자배정 유상증자를 실시하여 KB증권이 이지스자산운요의 보통주 약 70만주를 인수하여 4.3%를 보유한 것으로 알려져있다. 그리고 그 이전에도 2019년 11월 우미건설의 계열사인 우미글로벌을 대상으로 440억원 규모의 유상증자를 실시한 사실이 있었다. 우미글로벌은 우미건설 계열 지배구조의 꼭대기에 있는 우심홀딩스란 회사가 2년 전 인적분할로 쪼개진 기업이다. 창업주 이광래 회장의 아들인 이석준 우미건설 대표이사가 우미글로벌의 최대주주(55%)다. 이지스자산운용에 대한 440억원 규모의 적지 않은 투자로 우미글로벌의 보유 지분은 10%에 육박한 9.9%에 달하게 됐다.

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이지스자산운용은 해외시장 개척에도 매우 적극적으로 임하고 있다. 최근 이지스자산운용은 싱가포르에 해외법인을 설립하였다. 이지스자산운용은 해당 법인을 거점으로 향후 아시아·태평양(APAC) 주요지역 및 동남아시아 시장에 적극적으로 진출할 계획이라고 밝혔다. 싱가포르 법인장을 맡을 오현석 대표는 국민연금 싱가포르 지사에서 근무하는 등 해외 부동산 투자 경험과 폭넓은 인적 네트워크를 보유하고 있는 것을 알려져 있다.

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5. 국내 최초 자산운용사 IPO 추진

국내 1위 부동산 전문 운용사인 이지스자산운용은 2020년 하반기 코스피 상장(IPO)을 준비 중인 것으로 알려져 있다. 코스피 상장을 완료할 경우 이지스자산운용은 국내 운용업계 1호 상장사가 될 전망이다. 언론 보도에 따르면 업계에서는 이지스자산운용이 하반기 내로 한국거래소에 상장 예비심사를 신청해 연내 코스피 상장을 추진할 것으로 보고 있다. 다만, 최근 발생한 삼성동 아파트 취득 철회 관련 이슈가 어떤 IPO 일정에 영향을 줄것인지는 아직 알려지지 않았다.

놀라운 사실은 이지스자산운용이 2018년부터 IPO를 준비했었다는 사실이다. 원래 이지스자산운용의 계호기은 2018년에 상장신청을 하는 것이 었는데 창업자인 김대영 이사회 의장이 숙환으로 사망하면서 연기되었고, 2020년 올해 다시 상장을 추진한다는 사실이다.

이지스자산운용의 상장계획은 매우 흥미로운 사실이다. 이지스자산운용이 그동안 걸어온 길을 보면 외연확장과 함께 시장에서 상당히 독보적인 위치를 다져왔고 이를 통해 많은 투자자들에게도 명성을 알려왔다. 분명히 자산운용사의 증시 상장은 많은 이슈가 될 수 있는 상황이며 특히 부동산을 주요 투자대상으로 하는 이지스자산운용은 국내 투자자들 사이에서 많은 관심을 받을 것으로 예상된다. 비록 지금 부동산 시장이 정부의 적극적인 규제로 거래가 급감하고 있는 상황이지만 투자의 입장에서 부동산 투자의 안정성과 전망은 상당한 매력으로 받아들여질 수 있을 것이라고 생각한다.

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6. 조갑주 대표이사의 투자철학

이지스자산운용의 조갑주 대표는 국내 최초의 부동산자산운용사인 코람코의 초기 멤버였다. 국내 부동산자산운용 업계의 역사를 논할 때 빠뜨릴 수 없는 이지스의 경영 부문을 맡고 있는 김대영 대표와 마스턴투자운용의 김대형 대표도 당시 상사로 인연을 맺었는데, 조 대표는 이후 코람코에서 20여건의 리츠를 선보인 후 2011년 지금의 이지스로 자리를 옮겼고, 이지스자산운용을 업계 1위로 키웠다.

조갑주 대표이사의 투자철학은 현재 보다는 미래에 초점을 두고 있다. 그는 현재 6% 수익률을 올릴 수 있는 할인점과 5% 수익률을 올릴 수 있는 대형 쇼핑몰이 있다면 수익률이 낮더라도 대형 쇼핑몰에 투자해야 한다”며 “이제 막 리테일의 트렌드가 할인점에서 대형 쇼핑몰로 변하고 있는 시점이기 때문에 현재 숫자가 아닌 미래 성장 가치를 중요하게 봐야 한다”고 말했다. 이를 통해 그의 투자의 기준을 조금 들여다 볼 수 있다.

그리고 그는 부동산에 투자할 때는 최소 투자 기간의 두 배 정도를 잡고 해당 자산의 가치를 판단하는 것이 기본 중의 기본이라고 강조했다. 그는 “매각시 가장 좋은 가격에 팔 수 있어야 한다”며 “그러기 위해서는 5년의 기한을 두고 자산을 투자한다면 실제 그 두 배인 10년 뒤 자산의 가치를 고려해서 투자해야 한다”고 설명했다. 이는 상당히 흥미로운 접근방식을 보인다.

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7. 거침없는 행보, 앞으로 더욱 주목 필요

이지스자산운용의 행보는 거침이 없다. 최근 삼성동 아파트 관련 이슈로 인하여 예상치 못한 상황에 부딪히고 있지만, 이미 다양한 방법으로 투자를 지속해오고 있다. 최근 2020년 6월 이지스자산운용은 서울 쌍림동 CJ제일제당 본사 사옥 인수의 우선협상대상자에 선정됐다고 언론을 통해 알려졌다. CJ 제일제당 본사 사옥의 인수금액은 약 5800억원이다.

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그리고 이지스자산운용의 리츠사업에 대한 투자도 지속하고 있다. 이지스레지던스리츠는 주거환경개선사업의 일환으로 서울 지하철 1호선 인천 동암역 인근에 조성 중인 '부평더샵'의 민간임대주택 3578세대를 매입한 이지스151호펀드의 지분증권에 투자하는 재간접 리츠다. 투자대상 임대주택을 선별적으로 매입해 안정적인 임대수익을 창출하고 의무임대 기간이 종료되면 자산을 매각해 차익을 실현하는 것을 목표로 할 계획이다.

'원금손실 가능성 확 낮췄다' 이지스레지던스리츠의 자신감

향후 이지스자산운용의 행보에 관심을 갖고 과연 자산운용사 최초로 증시 상장을 이루고 더욱 높은 위치까지 갈 수 있을지 앞으로가 기대된다.