리파이낸싱 펀드(Re Financing Fund)가 뭐지?

▶ 안녕하세요 Kinvest입니다
최근 해외 부동산 침체에 따른 부동산 펀드들의 문제점이 드러나고 있고, 이러한 펀드들을 구제하기 위한 리프이낸싱 펀드라는 다소 생소한 용어가 거론되어 그 내용을 정리해 포스팅 합니다.

01 해외 부동산 시장 침체로인한 부동산펀드의 손실 확대

작년부터 급격한 기준 금리 상승에 따른 고금리 상황으로 인해 미국과 유럽 상업용 부동산 시장이 얼어붙으면서 해외부동산 에 투자한 국내 공모펀드의 대규모 손실이 불가피해진 상황이다.

해외부동산에 투자한 국내 공모펀드에 투자한 개인투자자는 2만7천187명에 이르는 것으로 알려져있고, 이들이 투자한 14개 해외부동산 공모펀드의 규모는 총 1조478억원으로 결코 작지 않은 규모다.

02 진퇴양난에 빠진 해외 부동산 펀드를 구할 수 있을까?

해외부동산 펀드는 말그대로 펀드 자금을 해외부동산에 투자하는 펀드다. 그런데 통상 해외 부동산 펀드는 고객으로 부터 모은 펀드 자금과 함께 해외 부동산이 소재한 국가 등의 해외 금융기관으로부터 투자대상 해외부동산(오피스 빌딩 등)을 담보로 대출을 받아 펀드 자금과 함께 해외부동산에 투자(해외부동산 매수)한다.

펀드의 만기가 있는 경우는 부동산 가격이 상승한다면 펀드의 만기 시점에 부동산을 매각하여 그 차익을 투자자들에게 배분하고 펀드가 해지되면 된다. 하지만 현재는 미국, 유럽의 부동산 가격이 크게 떨어지면서 수익은 커녕 큰 손실이 예상되는 상황인데, 더 큰 문제는 펀드에 대출을 해준 다수 해외 은행들이 대출금의 손실을 우려해 만기연장을 해주지 않으려 한다는 점이다. 부동산 투자금 마련을 위해 펀드가 해외 금융기관으로부터 받은 대출의 만기가 연장 안되면 펀드 입장에서는 대출금 상환을 위해 불가피하게 부동산을 급하게 매각할 수 밖에 없고, 이미 부동산 시장 하락으로 제값을 받기 어려운 상황에서 급하게 매각해야하는 상황에 따라 더욱 큰 손실을 부담해야하는 상황에 처할 수도 있다. 그리고 그 손실은 해외부동산 펀드 투자자들이 부담해야하는 불편한 상황이 발생하게 된다 .

03 해외부동산 펀드를 구제하라. 리파이낸싱 펀드 조성을 논의하다.

지난 10월 국회 정무위원회 국정감사에서 국민의힘 윤창현 의원이 김주현 금융위원장에게 해외부동산 공모펀드 문제 관련 리파이낸싱 펀드 조성 필요성을 강조하며 관련 질의를 하였다.

위에서 설명한대로 현재 해외부동산 가격이 취득 당시 가격보다 20~40%씩 떨어져 있는 상황으로 해외 금융기관들이 대출 만기 연장을 해주지 않을 경우에는 보유한 부동산을 처분해야하므로 해외부동산 펀드의 대규모 손실이 확정된다. 따라서 리파이낸싱 펀드를 통해 해외 금융기관의 대출자금을 리파이낸싱 펀드 자금으로 상환하고 부동산 펀드대출을 연장한다면 해외 부동산 시장이 회복할 때까지 해외 부동산 펀드가 버틸 수 있다"는 취지였다. 윤 의원은 리파이낸싱 펀드가 단순히 대출 대환을 목적으로 한 것이 아니라 대출에 따른 이자 수익 등을 통해 자체의 수익도 실현 가능하다는 설명이다.

일견 타당해 보이는 내용이다. 특히, 현재 해외 부동산 시장 상황에 따라 대규모 손실 위험에 직면한 국내 유수의 자산운용사들은 ‘리파이낸싱 펀드’라는 해법이 절대적으로 필요한 상황이므로 적극적으로 환영하며 반기는 분위기다. 한국투자리얼에셋운용, 이지스자산운용, 하나대체투자자산운용, 한투증권, KB증권, 하나은행 등 해외부동산 공모펀드 관련 운용사 2곳과 판매사인 증권사 2곳·시중은행 2곳이 '리파이낸싱 펀드 조성 건의안(가칭)'을 금융투자협회에 제출하는 신속한 대응을 보여주기도 하였다. 운용업계 등은 5000억원 이상의 자금을 리파이낸싱 펀드를 통해 모아 해외부동산 관련 대출 만기가 도래하는 국내 부동산 펀드들을 구제하자는 취지의 움직임으로 해석된다.

04 첩첩산중. 리파이낸싱 펀드가 조성된다고 모든 문제가 해결되는 것은 아니다.

리파이낸싱 펀드의 취지에는 공감하지만, 리파이낸싱 펀드로 해외 부동산 펀드 관련 모든 문제가 해결 되는 것은 아니다. 해외 부동산 대출금을 리파이낸싱 펀드 자금을 대환 할 수 있다고 하더라도 펀드의 만기를 연장해야 부동산 시장이 침체에서 벗어나 해외 부동산 가격이 회복되에 부동산 펀드 투자자들의 손실이 줄어들고, 결국에는 수익을 얻을 수 있는 시기도 기대해볼 수 있을 것이다.

하지만 펀드의 만기를 당초 정해진 기간에서 수년을 더 연장한 다는 것이 결코 쉬운일이 아니다. 특히, 공모펀드는 사모펀드와 달리 수많은 개인투자자의 의견을 모아야 하기 때문에 만기 연장의 합의를 이끌어 내는 것은 쉽지 않은 일이라고 할 수 있다. 사실 리파이낸싱 펀드가 도입되고, 해외 부동산펀드의 만기도 연장하여 해외 부동산의 가격 회복을 기대하는 것이 너무나 긍정적인 기대만을 가진 희망고문일 수도 있는 것이다.

실제로 최근 국내 운용사중 가장 규모가 큰 미래에셋자산운용의 경우는 운용하던 해외부동산 펀드가 투자한 미국 부동산(건물)을 손실을 보고 처분했다. 미래에셋자산운용은 아주 현실적으로 냉철하게 판단하여 펀드의 대출 만기를 연장하는 노력을 하는 대신 해외 부동산의 손실을 받아들이며 투자자들이 손실을 부담하게 되는 결정을 한 것이다. 회사 관계자는 "해외 부동산 시장이 앞으로 좋아질지 더 안좋아질지 알 수 없는 상황에서 언제까지 리스크를 감출 수는 없다"며 "리파이낸싱 펀드로 만기를 연장해주다가 해외부동산 시장이 더 안좋아지면 기존 해외부동산 펀드와 리파이낸싱 펀드가 동시에 손실이 나는 상황이 올 수도 있다"고 했다.

이는 사실이다. 운용사는 어떻게든 펀드의 만기를 연장하고 리파이낸싱 펀드들을 통해 당장의 위기를 극복해나가고 싶지만, 미래는 아무도 알 수 없기 때문에 나중에 더욱 시장이 안 좋아질 가능성도 배제할 수 없다. 그리고 당장 손실을 회피하기 위해 펀드의 만기를 연장하고, 대출을 연장하지만 시간이 지남에 따라 문제가 더욱 심각하고 돌이킬수 없는 상황으로 악화될 수 있다. 결국 모든 책임은 펀드 운용사가 부담하는 것인데, 냉철하게 판단을 하는 것도 반드시 필요한 상황이라고 볼 수 있다.

해외부동산 공모펀드 살린다…은행·증권·운용 '리파이낸싱펀드' 출자키로
https://news.einfomax.co.kr/news/articleView.html?idxno=4284718

해외부동산 공모펀드 살린다…은행·증권·운용 '리파이낸싱펀드' 출자키로 - 연합인포맥스

"해외부동산 살리는 리파이낸싱펀드 출범시키자"…금융업계는 '동상이몽'
https://www.hankyung.com/article/202311014750i

해외부동산 공모펀드 '끝모를 추락'…10개 중 6개 마이너스
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해외부동산 공모펀드 '끝모를 추락'…10개 중 6개 마이너스